Wachstumsregion US-Sunbelt

Steigende Zinsen, höhere Inflationsraten und volatilere Aktienmärkte verstärken die Nachfrage nach inflationssicheren und relativ stabilen und risikoarmen Assetklassen. Gerade das Anlageziel einer Inflationsabsicherung können Immobilienanlagen grundsätzlich erfüllen: Mit der Inflation steigende Nominaleinkommen führen dazu, dass langfristig auch nominal höhere Mieten für die jeweiligen Nutzer von Wohn- oder Gewerberaum tragbar sind. In der realen, inflationsbereinigten Betrachtung bleiben die Höhe der Mieterträge und damit die Werte der Immobilien selbst rein rechnerisch zumindest erhalten. Seit jeher erwarten Investoren jedoch mehr als „nur“ einen inflationsbereinigten Werterhalt; auch real sollen nach Möglichkeit positive Renditen erwirtschaftet werden. In einem Umfeld hoher Inflationsraten sind deshalb schon jetzt deutlich höhere nominale Renditeniveaus erforderlich.

An einigen Immobilienmärkten lassen sich auch heute noch inflationsbereinigt positive Renditen erzielen, gleichzeitig kann in langfristig vielversprechende Wachstumsmärkte investiert und dabei ein begrenztes Risiko-Exposure eingegangen werden. So sind in den Vereinigten Staaten strukturell höhere Ankaufsrenditen möglich als an den meisten großen europäischen Immobilienmärkten. Allerdings kann von dem einen US-Immobilienmarkt kaum die Rede sein. Der größte Immobilienmarkt der Welt zerfällt bei genauerer Betrachtung in eine Vielzahl sehr heterogener und teilweise kaum miteinander verbundener Teilmärkte. Wie aber lassen sich – möglichst frühzeitig – die aussichtsreichsten dieser Teilmärkte finden?

Interessante und aussichtsreiche Immobilienmärkte lassen sich nicht nur auf Basis bisheriger Entwicklungen und aktueller Kennzahlen des Marktes selbst identifizieren. Vorgelagert zum Immobilienmarkt wirken zahlreiche Faktoren, besonders aus den Bereichen Wirtschaft, Gesellschaft und Sozioökonomie. Dynamisch wachsende Regionen bieten besondere Chancen – nicht nur für Unternehmen und Bevölkerung, sondern eben auch für damit einhergehende Immobilieninvestitionen und Projektentwicklungen. Dem vorausgehen muss allerdings eine sinnvolle regionale Clusterung und anschließend eine eingehendere Untersuchung der jeweiligen Teilmärkte.

Eine gerade vor diesem Hintergrund spannende regionale Definition bietet der sogenannte Sun-Belt. Dabei handelt es sich im groben Verlauf um die USRegion südlich des 37. Breitengrades. Damit umfasst diese Region die 15 Bundesstaaten (von West nach Ost) Kalifornien, Nevada, Arizona, New Mexico, Texas, Oklahoma, Louisiana, Arkansas, Mississippi, Tennessee, Alabama, Georgia, Florida, South Carolina sowie North Carolina. Diese Region bietet – bei allen Unterschieden zwischen den einzelnen Bundesstaaten – gewisse klimatische, historische, kulturelle und sozio-ökonomische Gemeinsamkeiten. Interessant ist vor allem auch die außerordentlich hohe Dynamik in der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Die Bundesstaaten Kalifornien und Nevada fallen aufgrund ihrer Nord-Süd-Ausdehnungen nur mit einem kleinen Teil ihrer Fläche in diese geografisch definierte Region und weisen jeweils besondere Strukturen auf, die sie vom Rest des Sun-Belts unterscheidet. Deshalb werden sie – nicht nur in dieser Studie – häufig nicht dazugezählt und auch hier nicht berücksichtigt.

Diese Studie stellt die wesentlichen sozioökonomischen und immobilienmarktbezogenen Kennzahlen der 13 Bundesstaaten im Sun-Belt vor. Zusätzlich werden die größeren Standorte und Hauptstädte in den jeweiligen Bundesstaaten gegenübergestellt. Gezeigt wird damit die große Bandbreite an interessanten Investitionsmöglichkeiten im Sun-Belt. Dabei zeigt sich einerseits, dass die Region für Immobilieninvestoren größeres Potenzial verspricht als die von Europäern häufig bevorzugten Megametropolen an Ost- und Westküste. Andererseits sind aber auch die einzelnen Standorte im Sun-Belt – eine Region mit in Summe mehr als 110 Millionen Einwohnern – durchaus unterschiedlich in ihrer Entwicklung, weshalb Chancen und Risiken differenziert zu betrachten sind.

Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research, Empira Group