Real Estate Debt

Die Entwicklung der deutschen Bau- und Immobilienmärkte läuft weiterhin sehr dynamisch. Die Steigerung der Baukosten und der Hypothekenzinsen werden die Neubautätigkeit kurzfristig zurückgehen lassen. Die geringere Bautätigkeit wird auf eine deutlich höhere Nachfrage nach Wohnraum treffen – nicht zuletzt aufgrund der anhaltenden Zuwanderung. Neben dem Wohnungsneubau gibt es auch in der Breite des Gesamtmarktes zahlreiche weitere Projekte, u. a. neue Gewerbebauten und Sonderimmobilien sowie natürlich Sanierungen und Modernisierungen im Bestand, die für eine weiterhin hohe Auslastung der Projektentwickler, der Baubranche und der Immobilienwirtschaft generell sorgen.

Seitens des Staates und der europäischen Ebene werden Preise und Qualitäten vor allem durch die verschärften Regelungen hinsichtlich ESG und CO2 dominiert. Sie führen tendenziell zu weiteren Verteuerungen, mithin einem wachsenden Investitionsvolumen.

Der Finanzierungsbedarf von Immobilieninvestoren wurde in der Vergangenheit primär durch klassische Bankdarlehen (Realkredite) gedeckt. Fraglich ist, ob der steigende Finanzierungsbedarf institutioneller und privater Anleger auch zukünftig aus dieser Ressource vollumfänglich zu versorgen ist. Steigende Zinsen, eine höhere Risikovorsorge der Banken und strengere Auswahlkriterien lassen die Nutzung dieser klassischen Finanzierungsquelle schwieriger erscheinen. Anpassungen bei Finanzierungsvolumen und Finanzierungszins sorgen tendenziell für eine Verschlechterung von Wirtschaftlichkeit und Liquidität. Die immobilienwirtschaftlichen Akteure sind somit angehalten, für ihren weiterhin hohen Investitionsund Finanzierungsbedarf auch alternative Finanzierungsquellen zu erschließen.

Die Finanzierung einer Immobilieninvestition kann mit bereits vorhandenen oder intern generierbaren Mitteln des Unternehmens erfolgen (Innenfinanzierung) oder aber extern beschafft, also von Dritten zugeführt werden (Außenfinanzierung). Je nach Art und Bilanzierung der Mittel werden diese als Eigenkapital oder Fremdkapital eingestuft. Als Kapitalquelle dienen nicht nur Banken. Unter dem Begriff Private Debt werden Fremdmittel zusammengefasst, die überwiegend von privatwirtschaftlichen institutionellen Investoren, wie Pensionskassen, Versicherungen, Fonds und Anlagestiftungen, außerhalb des Bankensektors zur Verfügung gestellt werden.

Die vielen handelbaren Risiko- und Chancenpositionen – gerade des Mezzaninkapitals – sprechen auf der Kapitalgeberseite einen breiteren Investorenkreis an und können zu einer effizienten Kapitalstruktur beitragen. Die Kapitalbereitstellung bzw. Refinanzierung erfolgt zur Risikodiversifikation meist über Fonds bzw. Pools, mittelbar somit beispielsweise über Versicherungen und Pensionskassen.

Insgesamt wächst der Markt der Non-Bank Financial Institutions sehr stark. Gemeint sind damit jene Finanzunternehmen, welche banktypische Finanzdienstleistungen wie Kreditvergabe, Risikopooling etc. anbieten, aber selbst keine Vollbanklizenz besitzen und damit nicht einer nationalen oder internationalen Bankenaufsicht unterliegen. Gleichwohl ist dieser Markt deutlich weniger transparent als etwa der stark regulierte Bankensektor.

Diese Studie stellt die wesentlichen Treiber des Marktes alternativer Finanzierungen vor, insbesondere Real Estate Private Debt. Verschiedene Finanzierungsoptionen werden verglichen und die jeweiligen Marktpotenziale untersucht. Zusätzlich werden die wesentlichen Marktvolumina und Entwicklungen beim Kapitalbedarf, im Bankensektor und bei weiteren Finanzierungsgrößen vorgestellt. Sowohl für Immobilieninvestoren mit Kapitalbedarf als auch für Kapitalanleger als potenzielle Finanzierungsgeber wird damit etwas mehr Transparenz in ein komplexes Marktsegment gebracht.

Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research, Empira Group