Einflussfaktoren von Wohnungsmieten

Die Empira AG, ein führender Investmentmanager mit Hauptsitz im schweizerischen Zug, hat eine neue Studie veröffentlicht, die in 80 großen deutschen Städten die Wirkung von elf verschiedenen Einflussfaktoren auf die Mietpreisentwicklung im Wohnsegment analysiert. Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass die Situation auf dem jeweiligen Arbeitsmarkt der Faktor mit der stärksten Korrelation zur Entwicklung der Mietpreise ist. Auch der Umfang der Fertigstellungen neuer Wohnflächen und Wohneinheiten sowie die Baugenehmigungen korrelieren positiv mit steigenden Mietpreisen. Die Studie umfasst einen Zeitraum von zehn Jahren.

Die Faktoren mit einer starken Korrelation zur Mietpreisentwicklung sind die Entwicklung der Arbeitslosigkeit, die Dynamik der Immobilienkaufpreise und die Veränderung bei der Zahl der Erwerbstätigen. So weisen Städte wie Berlin, Leipzig oder Erlangen, deren Arbeitsmarktsituation in den vergangenen Jahren eine besonders große Dynamik entfaltet hatte, auch überdurchschnittliche Mietpreisanstiege auf. Weniger relevante Korrelationsbeziehungen bestehen indes unter anderem zur Entwicklung der Bruttolöhne.

Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira AG: „Wir haben eine breite Auswahl an möglichen Einflussfaktoren getestet. Gerade Standorte mit positiven Entwicklungen am Arbeitsmarkt verzeichnen nach kurzer Zeit steigende Mietpreise. Ein Faktor ist dabei die höhere Kaufkraft, ein anderer die Suche von Wohnungen am Arbeitsort. Selbst wenn neue Industrien eher Hochqualifizierte einstellen und diese Wohnraum im oberen Segment suchen, so helfen „Trickle-Down-Effekte“ auch den anderen Lagen und Qualitäten am Markt. Steigt auch die Bautätigkeit, so führt mehr Wohnraum nicht unbedingt zu sinkenden Mieten.“

Lahcen Knapp, CEO der Empira AG: „Mit unserer neuesten Studie wollen wir belastbare Zahlen erhalten und Zusammenhänge erkennen, um fundierte und nachhaltige Investmententscheidungen treffen zu können. Korrelation bedeutet nicht zwangsläufig Kausalität, dennoch sind die Ergebnisse höchst interessant. Dass ein robuster Arbeitsmarkt eine Schlüsselrolle für das Mietniveau spielt, mag weniger überraschend sein. Doch gerade die positive, wenn auch geringe Korrelation zwischen lokaler Bautätigkeit – Baugenehmigungen wie Fertigstellungen – und Mietpreisen widerspricht landläufig verbreiteten Annahmen.“